Несмотря на активный рост ипотечного рынка и расширение льготных программ, казахстанцам становится всё труднее приобрести собственное жильё из-за ускоренного роста цен на недвижимость и снижения реальных доходов населения, сообщает Belles.kz.

По данным Ассоциация финансистов Казахстана, по итогам прошлого года объём выдачи новых ипотечных займов увеличился на 16,7% и достиг 2,4 трлн тенге. При этом рынок розничного кредитования растёт значительно медленнее — 8,7% против 21,9% годом ранее.

Основной вклад в рост ипотечного рынка внёс Отбасы банк, который расширил государственные льготные программы. Благодаря этому объём выданных банком займов вырос на 27,5% и достиг 1,6 трлн тенге.

В результате доля льготной ипотеки на рынке достигла 74%, тогда как на продукты банков второго уровня приходится лишь 26%. Аналитики отмечают, что это постепенно вытесняет коммерческое ипотечное кредитование и усиливает зависимость рынка от государственных программ.

Перекос в сторону льготного кредитования также повлиял на процентные ставки. Средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам снизилась до 9,8%, тогда как годом ранее она составляла 10,9%. При этом показатель остаётся значительно ниже базовой ставки и уровня инфляции.

«В результате разнонаправленной госполитики — расширения льготного финансирования при одновременном ужесточении денежно-кредитных и макропруденциальных условий — усиливаются структурные дисбалансы на рынке, и ипотечный рынок развивается всё более автономно от рыночной конъюнктуры», — отмечают аналитики.

При этом наиболее серьёзной проблемой становится рост разрыва между стоимостью жилья и доходами населения. Если в предыдущие годы динамика цен и доходов была относительно близкой, то в 2025 году разница заметно увеличилась.

Финансисты объясняют ситуацию сразу несколькими факторами:

• двузначный рост цен на недвижимость;

• снижение реальных доходов населения;

• ограниченное предложение жилья в крупных городах;

• инвестиционный спрос на фоне высокой инфляции;

• дополнительная ликвидность от государственных программ.

По данным аналитиков, жильё становится доступным в основном для более обеспеченных казахстанцев. Это подтверждают и показатели ипотечного рынка:

• средняя сумма ипотечного кредита выросла с 11,2 млн до 12,1 млн тенге;

• доля одобренных заявок увеличилась с 25,2% до 39,2%;

• доля сделок, оплаченных собственными средствами покупателей, выросла с 19% до 41%.

На рынок также влияют средства из пенсионных накоплений. Переводы из Единый накопительный пенсионный фонд на покупку жилья составили 839 млрд тенге, что на 106% больше, чем годом ранее. Это поддерживает высокий уровень активности на рынке недвижимости, но одновременно усиливает рост цен.

«Одновременно ускоренное удорожание недвижимости при снижении реальных доходов населения привело к существенному увеличению разрыва между стоимостью жилья и платежеспособностью домохозяйств. Поддержка спроса со стороны льготных программ происходит на фоне ограниченного предложения жилья», — отмечают аналитики.

Эксперты предупреждают, что ситуация может осложниться в ближайшие годы. Планируемое ужесточение требований к ипотечным заёмщикам и изменения макропруденциальных правил могут ещё сильнее сократить круг потенциальных покупателей.

В целом, по оценке аналитиков, на рынке жилья формируются устойчивые дисбалансы: сделки продолжают активно заключаться благодаря государственным программам и дополнительным источникам финансирования, однако реальные доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость.